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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?

作者:一分快三计划 发布日期:2019-11-13 23:49

  近日,广,东省房地;产协会;下发的《关于请提供商品房!预售许可有关意见的紧急通知》(下简称《通知》)引起社会极大关注。

  《通。知》提到,住。建。部文件要求广东。等6。个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”,广东省住建厅回复文件称:“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。”

  受此消息影响,25日A股地产股几乎全线下跌,万科、保利、招商、新城。等跌幅均超过4%。

  取消商品房预售制度为何会引起A股异动?如果您了解了商品房预!售制度的功与过、短期内难以,取消预售制度的原因以及取消预售制度可。能带来的影响,答案也;就浮出水面了。

  商品房预售制度的功与。过

  商品房预售制度,是指房地产,开,发企业将尚在建设中的商,品房预先出售给买房人,并由买房人支付定,金或预付款的制度。

  这一制度借鉴了香港的“预售楼花”,并在199!4,年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商!品房预售管理办;法》等法律文件中予以明确,至今已运行25年。

  客观。来说,商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说,政府背书的预售证为房地产。市场提供了良好的信。用环境。,使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子,因为期房相对于现房还是便宜;开。发商在。商。品房预售制度的加持下,能够以。较小的资金撬动一个房地产开发项目,同时加快了资金的周转,也因此降低了行业的门槛,使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房短缺的。90年代,商品。房预售制度极大地促进了房地产市场的爆发,有效加大了住房的供给,为我国。城镇化进程助力不少。然。而,随着时间的推移,商。品房预售制度的弊端逐渐显露,至少表现在以下三个方面:

  第。一、是交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了社会,购房者与发放按揭贷款的银;行承担了“工程烂尾”等。各项风险。

  第二是销售不规范,。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积,率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种,恶意,违约甚至欺诈行为,,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

  第三是低水平竞争。。由于商品房预售制度降低了房地产行业!的门槛,全国大大小。小的开发商达到10万多家,而具有实力、品牌、技术、管理、的企业竞,争优势并不明显,产业始终没有形成有效的优胜劣汰机制。

  。取消商品房预售制度知易行难

  为此,取消商品房预售制度的呼声,早在2005年就已出现。2005年中国人,民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提到,“很多市场风险,和交易问题都源于商品房新房的预售,制度,目前经营良好的房地产商,已经积累,了一,定的实力,可以考虑取消,现行的房屋预,售制度,改期房销售为现房销售。”

  然而,立足于当前房地产行业,现状,我们预计,短期内难以取消商品房预售制度。,主要原因如下:

  (一)直接原因在,于房地产企业,对预售回款的严重依赖。

  房地产行业本,身是个资金密集型行业,融资不可缺少,且至关重要。纵观全行业,房企到位资金大致可分为,:自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式(例如民间借贷等),。其中,定金及预收款是占比最,大的一项。根据国家统计局口径,截止2018年8月,,定金及预收款,年内总量已达3.5万亿,占房,企到位资金比例高达33.2%(参见下图)。

  再往前追溯,2016年与2017、年,房地产行业的定金及预收款年内总量;均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同时!,其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。

  对于非上市房企,定金及预,收款是生命线。除去自有资金,,非上市房企到位资金主要于定金及预收,款、个人按揭贷款、银行贷款、非,标融资、民间借贷。然而,近两年来,,在,金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下,买房者个人按揭贷款受限,银行贷款难度陡增,非标融资受到资管新规等政策的严格,限制,民间借贷成本高,一些中小型地产,商已经频频传出“崩盘”的消息。可以想见,倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房,预售制度,绝大部分房地产开发商都将面临生死劫,随之而来的,将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取消预售制度,上市房。企也将面临巨大冲击。我们选取了8家!比较有代表性的A股上市、房企(参见下图),其2017年年报显示,以预售款为主的、预收账款数量大、占总负债比重大。;其中万科、保利、华夏的预收款均,超过1000亿、占总负债比例超过40%;预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿,分别占各自总负债的比例达到32.3%、23、.0%。

  而在现阶段,新房限价、地价高企,,房地产行业毛利率下行,,大型房企不得不通过“以,量补价”的高周,转模,式提升,业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的稳定性要求,增加;二是对企业运营能力有极高的要求,否则容易,爆出房屋质量问题。

  一旦商品。房预售制度取消,无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面。临严峻的资金压力,现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补,而一旦现金流难。以为继而产生违约甚。至破产,。其更大的体量。带来的将是波及全行业上下游的打击与。潜在的金融风险。

  (二)间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产,作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

  根据财政部数据,2011年以来,土。地出让金占地方财政收,入比例始终维持在40、%以上,2017年土地出让金总量更是突破5万亿,占地方、财政收入比例高达5;6.9%。倘若,贸然取消商品房预售制度;,使得房地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

  此外,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房地产作为国。民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年。我国。常住人口的。城镇化率从五年前的52.6%提升到58.5%。《国家人口。发展规划(2016-2030年)。》明确了:2020年常住人口城镇化率达到60%,2030常住人口城镇化率达到70%;预计在2016-2。030年农村向城镇累计转移人口约2亿人。

  目前,全国范围内重点。城市房。源普遍供不应求,房地产相关行业对于中国整体G。DP贡。献率超过。30%,地位举足轻重。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部。经济发展一定要稳,因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象。的。

  商品房预售。制度何去何从

  短期来看,取消商品房预售制度或提高预。售门槛将对房地产行业产生较大的冲。击。

  从行业的角度分析,信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、债权融资等有息贷款,方,式填补预,售款的,缺口,但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降,,势必影响其资金周转,加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企,取消商品,房预售制度将带来毁灭性的打击。

  从房价的角度分析,大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率,必然导致,市场供,应,不足。在住房需求没有明显减少甚至略有,增加的情况下,房价上涨将是必然结果。

  从房地产;的金融属性分析,。断崖式减少的房地产供应,可能将带来更多的。投机性资金涌入,优质房源将很难流到刚需人群手中。换句!话说,随着大量中小、型房企退出!市场、,存活下来的开发商可能处于垄断地位,进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。

  因此,短时,间内取消商品房预售制,度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下,预售制度,暂时还有它积极的一面。即便要取消,也应该,是,一个,从逐步提高预售,门槛,到最终取消预售制度的、循序渐进的过程。

  长期来看,取消商品房预。售制度有诸多好处。

  首先,购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与。协议不符”。等风险,摆脱交易。中绝对弱势的地位,避免不必要的法律纠纷。

  其次,现房销售有助。于规范销售市场,促进房地产企业公平竞争。市场在有效。竞争情况下,房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善,。优质龙头企业的市场占有率将得到进一步提升,购房者将得以享有。更加安。全、更高品质的住。房。

  最后,取消商品房预售机制将促进房地产。企业降低杠。杆率,同时抑。制投机资金涌入房地产市场,降低房。地产行业的金融风险。更进一步说,在“房住不炒”的大环境下,取消商品房预售制度能减弱房地产。的金融属性,或许将成为未来房地产调控长效机。制的一部分。